Toutes les foncières cotées françaises avec présentation (2024)

M.à‑j. : 24 mai 2024

Ceux qui me suivent savent que j’ai une affection particulière pour les foncières cotées en bourse. J’ai déjà exposé les avantages de cet investissement par rapport à d’autres placements en immobilier. Je vous propose ici un petit tour d’horizon de ce que la cote française nous offre en matière de SIIC et foncières cotées.

Le choix est assez vaste puisque j’ai dénombré 26 foncières françaises. Il est possible d’en acheter avec un simple compte titres chez Boursorama, Fortuneo ou n’importe quel courtier. Certains contrats d’assurance vie permettent aussi d’y investir directement.

Toutes ont le statut de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) qui leur interdit d’être éligibles au PEA. Toutefois, ce statut offre en contrepartie de nombreux avantages. En premier lieu, les SIIC ne payent pas l’impôt société, parallèlement elles sont obligées de reverser une partie importante des loyers à leurs actionnaires sous forme de dividendes ce qui en fait de parfaits véhicules de rendement.

L’immobilier coté en bourse en un clin d’œil 

Commençons par nous faire une idée de cet univers d’investissement. Pour cela, voici la liste de ces SIIC classées de la plus forte capitalisation boursière à la plus petite.

Données fournies sans garantie 

(Mise à jour quotidienne)
Entre 2017 et 2021, seule l’excellente foncière industrielle Argan affiche un sans-faute. Même en 2020 ! Impressionnant.

Ce qui saute aux yeux en premier lieu, c’est que les foncières cotées sont de tailles très diverses. Les plus grosses (Gecina, Unibail, Covivio, Klepierre et Icade) pèsent plus de 5 milliards d’euros, tandis que les plus petites (Acanthe, MRM, Foncière Paris Nord) peinent à dépasser les 50 millions d’euros ! Si elles peuvent toutes être achetées avec un simple compte titres, les contrats d’assurance vie qui permettent d’investir dans des SIIC ne proposent en général que quelques-unes des plus grandes.

Dans les colonnes de droite, vous trouverez la performance (hors dividendes) pour les années 2021 (YTD), 2020, 2019, 2018 et 2017. Vous pouvez voir qu’en 2020, les foncières commerciales ont pris très cher ! Unibail et Klepierre ont notamment perdu autour de 50%. Qui a dit que l’immobilier était sans risque ? Depuis 2017, seule l’excellente foncière industrielle Argan affiche un sans-faute. Même en 2020 ! Impressionnant.

Note : J’ai choisi pour l’instant de ne pas indiquer le rendement, car de nombreuses SIIC ont fait le choix de suspendre leur dividende du fait de la crise du Covid 19. Établir une comparaison sur la base du rendement des différentes SIIC serait à mon sens aujourd’hui trompeur. D’ailleurs, historiquement, les meilleures SIIC n’ont pas forcément un rendement terrible (Argan est un bon exemple).

Ci-dessous cette même liste de foncières, de la plus grande à la plus petite, agrémentée d’une rapide présentation pour vous aider à trouver la meilleure SIIC adaptée à votre philosophie. Pour le reste : do your homework !

Gecina

Gecina est la plus grande SIIC française. Son patrimoine se répartit entre bureaux (autour de 80%) et immobilier résidentiel (20%) avec une part importante de logements étudiants. L’ensemble de cet immobilier se situe principalement en région parisienne. Le premier actionnaire de Gecina est Ivanhoé Cambridge, une filiale la Caisse de dépôt et placement du Québec, suivie d’assureurs et de banques.

• Site web : gecina.fr

Unibail-Rodamco-Westfield

Unibail-Rodamco-Westfield (URW pour les intimes) est la plus grande foncière commerciale au monde. C’est le rachat de l’Australien Westfield qui lui a donné cette dimension en 2017. 

Avant de se rapprocher de Westfield, Unibail pouvait compter sur l’un des plus beaux portefeuilles de centres commerciaux européens. Le rachat de Westfield expose l’entreprise à de beaux actifs en Amérique du Nord. Ces immeubles sont toutefois un peu moins qualitatifs que les actifs européens. De plus, cette acquisition s’est faite au prix d’une dette très importante. Alors que les foncières commerciales font déjà face au vent contraire du e‑commerce et maintenant du Covid 19, cette dette apparaît comme un fardeau. Récemment, des actionnaires menées par Xavier Niel ont pris le contrôle de la société dans le but de réduire la dette en se défaisant de l’immobilier américain. C’est osé et si ça ne marche pas, une augmentation de capital très dommageable pour l’actionnaire sera alors inévitable. Investir dans Unibail reste aujourd’hui (fin 2021) risqué.

• Site web : urw.com

Covivio

Covivio (ex Foncière des Régions) est une SIIC diversifiée opérant majoritairement en France, en Allemagne et en Italie. Construite au départ autour des logements ouvriers du groupe sidérurgique Usinor, il s’agit maintenant d’un acteur de taille conséquente. Au capital, on trouve Leonardo Del Vecchio, fondateur de Luxottica (décédé en juin 2022), mais aussi des assureurs en quête de rendement. 

• Site web : covivio.eu

Klepierre

Klepierre est l’une des grandes foncières de commerce européennes avec Unibail. Un peu plus petite qu’Unibail, elle est globalement confrontée aux mêmes défis (e‑commerce et restrictions sanitaires), mais son management a heureusement fait l’économie d’un rachat au plus mauvais moment. Le premier actionnaire de Klepierre est Simon Property Group, l’un des REIT (équivalent de nos SIIC) les plus importants aux États-Unis.

C’est avec Unibail l’une des actions les plus facilement accessibles en assurance vie (lorsque votre contact vous permet d’acheter des titres vifs bien entendu). Elle est par exemple disponible dans de nombreuses assurances vie en ligne : Boursorama, Meilleurtaux, Assurancevie.com, Linxea, etc.

• Site web : klepierre.com

Icade

Icade est une foncière au profil intéressant puisqu’elle mixe une activité de promotion, des immeubles de santé et une foncière tertiaire (bureaux). L’État français est le premier actionnaire d’Icade au travers de la Caisse des dépôts et consignations. Predica, filiale du Crédit Agricole assurances, est également un actionnaire important.

L’immobilier lié à la santé dans le portefeuille d’Icade devaient être cotés dans une foncière santé indépendante. La perspective était potentiellement créatrice de valeur dans un secteur dynamique. Car les REIT aux États-Unis dans le secteur et la comparable Belge Aedifica sont bien valorisées. Le projet a été lancé à l’automne 2021 sous forme d’augmentation de capital avant d’être abandonné officiellement parce que les conditions de marché n’étaient pas favorables. Officieusement, le prix d’introduction était trop gourmand. Il est vrai que le dossier comportait quelques zones d’ombre comme la faible représentation des longs séjours dans le portefeuille ou le manque de diversification des locataires. Icade devrait réévaluer l’opportunité du projet de créer une SIIC santé prochainement.

• Site web : icade.fr

Altarea

Altarea est à la fois une foncière de commerce et, depuis le rachat de Cogedim en 2007, l’un des premiers promoteurs immobiliers de France. Le groupe affectionne les projets mixtes situés dans des métropoles : habitations, bureaux et commerces. En général, Altarea vend les habitations et les bureaux et conserve les commerces.

Alain Taravella, fondateur encore aux commandes, a su bâtir un groupe au savoir-faire reconnu dont il est toujours le premier actionnaire.

Altarea aurait dû changer de physionomie début 2022 en rachetant Primonial. Les activités de gestionnaire pour le compte de tiers de Primonial auraient dû représenter 40% des résultats d’Altarea à égalité avec l’activité de promotion tandis que l’activité de foncière n’en représenterait plus que 20% (Investir, 20/11/2021). À la surprise générale, Altarea a renoncé à cette réquisition le jour de la signature. Primonial et la foncière se rejettent depuis la faute. L’affaire devrait être tranchée par les tribunaux. 

• Site web : altarea.com

Société Foncière Lyonnaise

Comme son nom ne l’indique pas, Société Foncière Lyonnaise possède de l’immobilier de bureau à Paris. Son patrimoine est qualitatif. En 2021, le groupe espagnol Inmobiliaria Colonial (coté à Madrid) possède 98% du capital de Société Foncière Lyonnaise.

• Site web : fonciere-lyonnaise.com

Argan

Argan est une foncière au parcours exceptionnel. Positionné sur un secteur de l’immobilier a priori peu sexy (les entrepôts), le management a su bâtir une belle succes-story. Avec une structure de dette intelligente, Argan a construit un portefeuille qualitatif assis sur des contrats à long terme. Le e‑commerce rendant les entrepôts encore plus indispensables, l’histoire n’est sans doute pas finie. Le Président fondateur d’Argan, Jean-Claude Le Lan, en est encore l’actionnaire de référence.

• Site web : argan.fr

Covivio Hotels

Covivio Hotels (ex Foncière des Murs) est la petite sœur de Covivio qui en détient une part importante (presque 40%). C’est une SIIC unique en France puisque son immobilier est constitué de murs d’hôtels. Cette activité nécessite des liens forts avec les exploitants ce que Covivio hôtel a su historiquement faire notamment avec Accord Hotels.

• Site web : covivio-hotels.fr

Carmila

La foncière du groupe Carrefour. Cotée depuis 2017, il s’agit de l’une des rares introductions en bourse d’une SIIC depuis 20 ans. Officiellement, il s’agit d’une entité indépendante, mais le groupe Carrefour reste très présent, à la fois, au capital de Carmila et comme partenaire. Le patrimoine n’est pas le plus Premium qui soit. À la base, il s’agit des galeries marchandes accompagnant les centres Carrefour, mais il a l’avantage d’afficher une certaine résilience et d’être globalement moins dépendant du tourisme que des centres Premium situés dans de grandes métropoles. 

Site web : carmila.com

Mercialys

Il s’agit de la foncière de Casino. Elle présente globalement le même profil que Carmilia, mais avec des centres Casino et une orientation plus hexagonale. 

• Site web : mercialys.fr

Frey

Frey est une autre foncière commerciale implantée en France et plus modestement en Espagne.

• Site web : frey.fr

Vitura

Vitura (ex. CeGeREAL) est une Société d’Investissement Immobilier Cotée de bureaux, relativement petite par rapport aux grands noms du secteur, elle possède des immeubles dans le Quartier Central des Affaires Parisiens (QCA).  L’américain Northwood Investors possède depuis 2015 une participation majoritaire dans Cegeral (renommé Vitura en 2021).

• Site web : vitura.fr

Société de la Tour Eiffel 

Pas de Tour Eiffel au patrimoine de cette foncière ! Mais un portefeuille de bureaux situés principalement dans la région parisienne. SMABTP et SMAvie BTP sont les premiers actionnaires de la société.

Site web : societetoureiffel.com

Immobilière Dassault

Immobilière Dassault (IMDA) est le véhicule immobilier de la famille Dassault. Outre les Dassault, il y a du beau linge au capital puisqu’on y trouve aussi le groupe familial Seydoux et la famille Peugeot au travers de Peugeot Invest. Le portefeuille de cette foncière est digne de son actionnariat prestigieux. Il est constitué de très beaux immeubles parisiens, souvent extrêmement bien situés ce qui fait d’Immobilière Dassault à la fois une foncière commerciale, de bureaux et d’habitation (un peu).

Site web : immobiliere-dassault.com

Foncière Inea

Foncière Inea s’est spécialisé dans l’immobilier d’entreprise en région. La SIIC met l’accès sur le caractère vert de ses investissements.

• Site web : fonciere-inea.com

Patrimoine et Commerce

Cette foncière s’est spécialisée dans ce qu’elle appelle les « retail parks low cost », c’est à dire les parcs d’activité commerciale à ciel ouvert. Patrimoine et Commerce offre à ses locataires des loyers maitrisés du fait des faibles coût et de la simplicité de ce type de zones commerciales.

• Site web : patrimoine-commerce.com

Atland SA

Foncière Atland exerce plusieurs métiers, à la fois foncière, gestionnaire de fonds (SCPI : Epargne Pierre, Foncière Remusat, Immo placement…), promoteur et acteur du financement participatif (Fundimmo). Le fond Tikehau Capital est présent au capital. 

Update : Foncière Atland (devenue Atland SA) a perdu son statut de SIIC en 2022 (voir Rapport financier juin 2022, p. 7). L’entreprise y gagne une éligibilité au PEA, mais perd les avantages fiscaux propres à ce statut. Nous rédigerons bientôt sur Boursophile un article sur les « foncières » éligibles au PEA et n’ayant donc pas de statut de SIIC.

• Site web : atland.fr

Bleecker

Bleecker est une SIIC de taille relativement modeste spécialisée dans l’immobilier d’entreprise (bureaux et logistique) en île de France. La direction est bien représentée au capital.

Site web : bleecker.fr

SCBSM 

La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (SCBSM) n’a plus grand-chose à voir avec ce que son nom évoque. Il provient de son activité historique d’import-export de bois exotiques. Le patrimoine actuel de cette SIIC, bâti sur les ruines de cette activité, est essentiellement composé de bureaux en région parisienne et d’actif commerciaux en province.

Site web : scbsm.fr

Paris Realty Fund (Paref)

Paref est une petite foncière avec une activité de gestion pour compte de tiers (Paref Gestion avec les SCPI Interpierre, Atlantique Pierre 1, l’OPCI Vivapierre, etc.). Le groupe chinois Fosun est présent à hauteur de 60% de capital.

Site web : paref.com

Acanthe développement

Acanthe est une SIIC possédant des immeubles dans le Quartier Central des Affaires parisien. Avec seulement 7 immeubles, il s’agit de l’une des plus petites foncières françaises bien que son patrimoine soit qualitatif. L’homme d’affaire Alain Duménil, à l’origine de la création de la société, en est encore l’actionnaire de référence.

Site web : acanthedeveloppement.fr

MRM

MRM est une toute petite SIIC possédant des immeubles commerciaux ainsi qu’une dizaine de jardineries Gamm Vert. Cet immobilier est surtout situé en province, sa qualité n’est pas terrible.

Cette SIIC a frôlé la faillite jusqu’à ce que SCOR en prenne le contrôle en 2013. Son principal attrait repose désormais sur cet actionnaire majoritaire dont le sérieux est reconnu. La reprise en main manquait franchement de dynamisme jusqu’à l’annonce d’une opération d’envergure — à l’échèle de la société — à l’été 2022. Il s’agit pour MRM d’acquérir deux centres commerciaux vendus par Altarea, l’un à Ollioules dans le Var et l’autre à Flins-sur-Seine dans les Yvelines. L’opération ferait augmenter le patrimoine de la petite foncière de 50% tout en étant relutive pour les actionnaires existants. Le début de la renaissance espérée ? S’il est trop tôt pour le dire, il est heureux de voir les choses enfin bouger pour MRM.

Site web : mrminvest.com

Foncière Paris Nord

Pour une fois, le nom de cette foncière n’est pas trompeur : son petit patrimoine se situe exclusivement dans le Centre d’Affaires Paris-Nord au Blanc-Mesnil. Cet immobilier est en restructuration.

Site web : fonciere-parisnord.com